譲渡所得の計算（長期譲渡所得と短期譲渡所得） 2018/11/20
今回のコラムでは不動産を売却した際にかかる税金（譲渡所得）の計算方法をお伝えします。
不動産を初めて売却する際には多くの留意事項を確認しなければなりません。その中で一つの事項として譲渡所得があります。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。
長期or短期の違いにより多くの税額が異なりますのでご注意ください！
■計算方法
渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
（1）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少
ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
（2）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
■長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
（注）「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。
・短期譲渡所得の具体例
税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
（注）平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
（1）所得税の計算
800万円×30％＝240万円
（2）復興特別所得税の計算
240万円×2.1％＝50,400円
（3）住民税の計算
800万円×9％＝72万円
・長期譲渡所得の具体例
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費（建物は減価償却費相当額を控除した後）が1億円、譲渡費用（仲介手数料など）が500万円の場合
（1）課税長期譲渡所得金額の計算
1億4,500万円－（1億円＋500万円）＝4,000万円
（2）税額の計算
イ 所得税
4,000万円×15％＝600万円
ロ 復興特別所得税
600万円×2.1％＝12万6,000円
ハ 住民税
4,000万円×5％＝200万円
この様にご自身の所有の不動産が５年かどうかで多くの税額に違いがあります。売却タイミングの参考にしてみてください！
（参考出典：国税庁）
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